7 Kesilapan Biasa Dalam Perjanjian Jual Beli S&P Hartanah

Apa Itu Perjanjian Jual Beli S&P Hartanah?

S&P ialah dokumen undang-undang yang menyatakan harga pembelian, jumlah deposit, tempoh bayaran baki harga jualan, tarikh serahan milikan kosong, syarat pembiayaan, tanggungjawab penjual, tanggungjawab pembeli, kos pindah milik dan syarat khas lain.

Dalam bahasa mudah, S&P bukan sekadar dokumen untuk tandatangan. Ia adalah peta jalan kepada keseluruhan transaksi hartanah. Jika klausa tidak jelas, pembeli dan penjual boleh berdepan salah faham, kelewatan dan pertikaian.

1. Gagal Meneliti Terma Deposit

Kesilapan paling biasa ialah pembeli terus membayar deposit tanpa memahami sama ada deposit tersebut boleh dipulangkan atau tidak jika pinjaman bank tidak lulus, valuation rendah, atau pembeli gagal meneruskan pembelian.

• Pastikan jumlah deposit dinyatakan dengan jelas.
• Semak bila deposit dianggap tidak boleh dikembalikan.
• Masukkan klausa perlindungan jika pembelian tertakluk kepada kelulusan pinjaman.
• Jangan bayar deposit besar tanpa resit dan dokumen sokongan.

2. Tidak Memeriksa Hak Milik Hartanah

Hak milik hartanah perlu disemak sebelum transaksi diteruskan. Antara perkara penting ialah nama pemilik, status gadaian bank, sekatan kepentingan, status strata, caveat, tunggakan cukai tanah, cukai pintu dan caj penyelenggaraan.

Jika terdapat sekatan kepentingan, consent pihak berkuasa negeri boleh menjadi syarat penting sebelum pindah milik didaftarkan. Ini sangat penting untuk rumah leasehold, bumi lot, tanah tertentu atau hartanah yang mempunyai syarat nyata tertentu.

• Buat carian rasmi hak milik melalui peguam.
• Pastikan penjual ialah pemilik sah atau wakil yang mempunyai kuasa.
• Semak sama ada hartanah masih master title, individual title atau strata title.
• Pastikan tiada caveat atau sekatan yang menghalang pindah milik.

3. Mengabaikan Syarat Pembiayaan Bank

Ramai pembeli hanya melihat harga rumah, tetapi tidak menilai kelayakan pinjaman, margin pembiayaan, komitmen sedia ada, CCRIS, CTOS dan kemampuan bayaran bulanan.

Bagi penjual pula, isu ini sangat penting kerana pembeli yang tidak layak boleh menyebabkan transaksi lambat, S&P terbatal atau rumah perlu dipasarkan semula.

• Pembeli perlu semak kelayakan pinjaman sebelum bayar deposit.
• Penjual digalakkan memilih pembeli yang sudah buat semakan awal dengan banker.
• Pastikan harga jualan tidak terlalu tinggi berbanding nilai pasaran.
• Sediakan dokumen pendapatan, penyata bank, EA form atau dokumen perniagaan lebih awal.

4. Tidak Memahami Penalti Lewat Serahan atau Lewat Bayaran

S&P biasanya menyatakan tempoh tertentu untuk pembeli menyelesaikan baki harga jualan. Jika berlaku kelewatan, caj penalti atau faedah lewat bayar boleh dikenakan.

• Semak tempoh completion period dan extension period.
• Pastikan tarikh serahan kunci dinyatakan dengan jelas.
• Maklumkan awal jika rumah masih mempunyai penyewa.
• Jangan buat janji lisan tanpa dimasukkan dalam dokumen.

5. Mengabaikan Defect Liability Period dan Keadaan Rumah

Untuk rumah baru daripada pemaju, pembeli perlu faham tempoh Defect Liability Period atau DLP. Untuk rumah subsale pula, pembeli perlu memeriksa keadaan rumah kerana kebiasaannya rumah dijual berdasarkan keadaan semasa.

Bagi rumah baru, DLP lazimnya bermula selepas vacant possession. Pembeli perlu buat senarai defect secara bertulis dan simpan bukti laporan.

• Buat pemeriksaan rumah sebelum tandatangan atau sebelum serahan kunci.
• Ambil gambar dan rekod keadaan rumah.
• Semak tunggakan maintenance bagi apartment, flat atau kondominium.
• Untuk rumah baru, laporkan defect secara bertulis dalam tempoh yang dibenarkan.

6. Tidak Menyemak Duti Setem, Fi Guaman dan Kos Pindah Milik

Kos membeli rumah bukan hanya harga rumah. Pembeli perlu menyediakan bajet untuk duti setem, fi guaman, fi pinjaman, valuation fee, insurans dan kos berkaitan pindah milik.

Duti setem biasanya dikira berdasarkan balasan transaksi atau nilai pasaran, bergantung kepada keadaan. Sebab itu pembeli tidak boleh bergantung kepada anggaran kasar sahaja.

7. Mengabaikan Syarat Khas Dalam S&P

Setiap transaksi hartanah tidak semestinya sama. Ada rumah yang memerlukan consent pejabat tanah, consent pemaju, kelulusan strata, pelepasan gadaian bank, urusan pusaka, sekatan bumiputera atau kelulusan pihak berkuasa.

• Kenal pasti status hartanah sebelum iklan atau pembelian dibuat.
• Semak sama ada hartanah leasehold, freehold, bumi lot atau non-bumi lot.
• Pastikan semua waris atau pemilik bersama bersetuju jika rumah ada lebih daripada satu nama.
• Minta peguam masukkan klausa perlindungan yang sesuai.

Senarai Semak Sebelum Tandatangan S&P Hartanah

• Semak nama pemilik dan status hak milik.
• Pastikan jumlah deposit dan syarat refund jelas.
• Semak kelayakan loan dan market value bank.
• Pastikan tempoh completion period difahami.
• Semak kos guaman, duti setem dan kos pindah milik.
• Pastikan tiada tunggakan cukai tanah, cukai pintu atau maintenance.
• Semak status rumah sama ada freehold, leasehold, bumi lot atau master title.
• Dapatkan nasihat peguam sebelum tandatangan dokumen penting.