Cukai Pendapatan Sewa Rumah. Duit sewa masuk. Berapa sebenarnya tinggal?
Cukai pendapatan sewa rumah perlu difahami sebelum anda menganggap semua hasil sewaan sebagai keuntungan. Fahami cara kira, kos yang boleh ditolak, peraturan LHDN dan perkara penting yang menentukan sama ada rumah anda lebih berbaloi disewakan atau dijual.
Rumah ada penyewa. Adakah masih memberi keuntungan?
Ramai pemilik rumah melihat sewa bulanan sebagai pendapatan tetap. Tetapi selepas mengambil kira bayaran pinjaman, pembaikan, cukai pintu, cukai tanah dan perbelanjaan lain, jumlah sebenar yang tinggal boleh jauh berbeza.
Di Malaysia, pendapatan daripada penyewaan hartanah secara umum perlu dinilai mengikut Akta Cukai Pendapatan 1967. Sewaan pasif biasanya dikategorikan sebagai pendapatan bukan perniagaan di bawah perenggan 4(d), tertakluk kepada sifat aktiviti penyewaan.
Untuk pengiraan cukai pendapatan sewa rumah, kos langsung yang dibenarkan boleh ditolak sebelum jumlah pendapatan sewa yang berkaitan diambil kira bersama pendapatan lain dalam pengiraan cukai individu.
Ini juga sebab pemilik rumah Johor perlu memahami dua keputusan berasingan: berapa pendapatan yang perlu dilaporkan kepada LHDN, dan sama ada rumah tersebut masih berbaloi dipegang sebagai aset.
Tiga angka yang wajib dibezakan sebelum kira cukai pendapatan sewa rumah.
Angka sewa yang diterima bukan semestinya pendapatan bercukai atau keuntungan tunai. Bezakan ketiga-tiganya sebelum mengira pulangan hartanah.
Sewa Kasar
Jumlah sewa yang menjadi pendapatan bagi tempoh berkenaan. Contohnya RM1,500 sebulan selama 12 bulan bersamaan RM18,000 setahun.
Sewa Bersih Untuk Cukai
Jumlah pendapatan sewa selepas ditolak perbelanjaan yang layak. Inilah komponen penting dalam pengiraan cukai pendapatan sewa rumah.
Aliran Tunai Sebenar
Wang yang tinggal selepas mengambil kira bayaran pembiayaan penuh, maintenance, kos pembaikan dan tempoh rumah tidak mempunyai penyewa.
Cara kira cukai pendapatan sewa rumah melalui contoh RM1,500 sebulan.
Simulasi berikut menunjukkan cara mengira pendapatan sewa bersih. Setiap perbelanjaan diandaikan memenuhi syarat potongan LHDN. Angka adalah ilustrasi, bukan kadar sewaan sebenar bagi mana-mana kawasan.
| Sewa diterima setahun | RM18,000 |
| Faedah pinjaman rumah | RM10,200 |
| Cukai taksiran / cukai pintu | RM720 |
| Cukai tanah | RM80 |
| Insurans kebakaran | RM180 |
| Pembaikan biasa yang layak | RM1,200 |
| Pembaharuan tenancy yang layak | RM300 |
| Jumlah perbelanjaan layak | RM12,680 |
RM18,000 pendapatan kasar ditolak RM12,680 perbelanjaan layak.
RM5,320 ialah pendapatan sewa bersih dalam contoh ini, bukan cukai yang perlu dibayar kepada LHDN.
Dalam cukai pendapatan sewa rumah, bayaran prinsipal pinjaman tidak boleh dianggap sama dengan faedah pinjaman. Perbelanjaan yang dituntut perlu mempunyai bukti dan memenuhi syarat yang berkenaan.
Potongan cukai pendapatan sewa rumah: apa yang dibenarkan?
Bukan semua wang yang dikeluarkan untuk sebuah rumah boleh ditolak dalam pengiraan cukai. Sifat perbelanjaan perlu diperiksa.
Perbelanjaan yang lazimnya boleh dipertimbangkan
- Faedah pinjaman Bahagian faedah pembiayaan yang layak dan berkaitan dengan rumah sewa.
- Cukai taksiran Cukai pintu bagi hartanah yang digunakan untuk menghasilkan sewa.
- Cukai tanah Bayaran yang berkaitan dengan hartanah tersebut.
- Insurans kebakaran Premium berkaitan rumah sewa.
- Pembaikan biasa Kos pembaikan untuk mengekalkan keadaan hartanah sedia ada.
- Kos kutipan sewa Perbelanjaan layak yang berkaitan dengan kutipan pendapatan sewa.
- Pembaharuan tenancy Kos layak untuk pembaharuan perjanjian atau pertukaran penyewa setelah punca sewa wujud.
Perbelanjaan yang tidak boleh terus dianggap potongan
- Ansuran penuh rumah Bayaran prinsipal berbeza daripada bayaran faedah pembiayaan.
- Renovasi besar Penambahbaikan bersifat modal tidak sama dengan repair biasa.
- Yuran mendapatkan penyewa pertama Kos awal mewujudkan punca sewa lazimnya tidak layak sebagai potongan hasil.
- Pembelian perabot baharu Pembelian aset perlu mempunyai rawatan cukai yang berasingan.
- Perbelanjaan peribadi Kos yang tidak berkaitan dengan penghasilan pendapatan sewa.
- Kerugian sewa pasif Kerugian di bawah punca 4(d) tidak boleh terus dianggap boleh ditolak daripada gaji.
Perkara penting: Simpan penyata faedah bank, tenancy agreement, resit pembaikan, bil cukai pintu, cukai tanah dan rekod bayaran. Dalam cukai pendapatan sewa rumah, bukti perbelanjaan sama penting dengan angka yang dituntut. Rekod yang berkenaan perlu disimpan selama tujuh tahun mengikut keperluan percukaian.
7 tips terbaik mengurus cukai pendapatan sewa rumah.
Langkah ini membantu pemilik mengelakkan kesilapan rekod, memahami kos yang dibenarkan dan menyediakan pengiraan yang lebih kemas untuk semakan LHDN.
Asingkan akaun sewa
Gunakan rekod transaksi yang jelas bagi setiap rumah. Pengasingan pendapatan memudahkan pengiraan cukai pendapatan sewa rumah dan semakan apabila terdapat tunggakan atau pembayaran lewat.
Simpan tenancy agreement
Rekodkan kadar sewa, tempoh kontrak, tarikh bayaran dan syarat deposit. Perjanjian yang jelas membantu membezakan pendapatan sebenar, deposit dan kewajipan penyewa.
Semak faedah pinjaman
Minta penyata pembiayaan yang menunjukkan bahagian faedah. Jangan menggunakan seluruh ansuran bulanan sebagai potongan cukai pendapatan sewa rumah.
Bezakan repair dengan renovation
Catat tujuan kerja, tarikh dan perbelanjaan sebenar. Kerja mengekalkan keadaan asal tidak semestinya menerima rawatan yang sama dengan kerja menaik taraf.
Rekod tempoh rumah kosong
Simpan bukti bahawa hartanah masih tersedia untuk disewa. Rawatan kos tempoh kosong bergantung pada sejarah sewaan dan sama ada punca sewa telah wujud.
Gunakan tahun taksiran yang betul
Untuk cukai pendapatan sewa rumah yang difailkan pada 2026 bagi Tahun Taksiran 2025, gunakan peraturan dan kadar yang terpakai kepada tahun tersebut.
Semak pulangan hartanah secara berasingan
Selepas pengiraan cukai dibuat, nilai pula aliran tunai sebenar, baki pinjaman, tempoh kosong, kos baik pulih dan harga jual semasa. Hartanah yang memberikan sewa tidak semestinya sesuai dipegang selama-lamanya.
Kadar cukai pendapatan sewa rumah bagi individu pemastautin.
Kadar cukai adalah progresif, berdasarkan jumlah pendapatan bercukai individu.
Tiada satu kadar cukai tetap untuk semua pemilik rumah sewa yang merupakan individu pemastautin. Pendapatan sewa bersih yang berkaitan diambil kira bersama pendapatan lain dan pelepasan yang layak.
Jadual ini merujuk kadar LHDN bagi Tahun Taksiran 2025. Bagi individu bukan pemastautin, kadar dan rawatan yang berbeza perlu disemak, termasuk kadar umum 30% bagi pendapatan yang berkaitan.
| Pendapatan Bercukai | Kadar Marginal |
|---|---|
| RM0 – RM5,000 | 0% |
| RM5,001 – RM20,000 | 1% |
| RM20,001 – RM35,000 | 3% |
| RM35,001 – RM50,000 | 6% |
| RM50,001 – RM70,000 | 11% |
| RM70,001 – RM100,000 | 19% |
| RM100,001 – RM400,000 | 25% |
| RM400,001 – RM600,000 | 26% |
| RM600,001 – RM2,000,000 | 28% |
| Melebihi RM2,000,000 | 30% |
Tarikh umum e-Filing 2026 bagi Tahun Taksiran 2025 ialah 15 Mei untuk e-BE dan 15 Julai untuk e-B. Kedua-dua tarikh telah berlalu. Pemilik yang belum memfailkan perlu merujuk MyTax untuk tindakan yang sesuai.
Cukai pendapatan sewa rumah sama pentingnya dengan analisis pasaran mikro Johor.
Cukai ditentukan oleh peraturan percukaian, tetapi prestasi sesebuah rumah dipengaruhi oleh lokasi, jenis hartanah, penyewa, kos pegangan dan keadaan pasaran setempat.
Kawasan matang
Semak kos pembaikan bangunan lama, kemudahan parkir, keadaan unit dan persaingan hartanah sewaan. Rumah yang lebih lama mungkin memerlukan peruntukan repair yang lebih kerap.
Fokus: kos penyelenggaraan dan sewa bersihKondominium dan landed
Bandingkan rental yield, yuran maintenance, sinking fund, tahap kelengkapan dan persaingan unit dalam projek yang sama.
Fokus: pulangan sewaan berbanding nilai jualKeluarga dan pekerja industri
Nilai akses pekerjaan, profil penyewa, kemampuan bayaran bulanan dan keadaan rumah. Rekod tunggakan serta deposit perlu disusun dengan lebih baik.
Fokus: tenancy dan kestabilan cashflowPermintaan penyewa bercampur
Rumah yang disasarkan kepada keluarga, pelajar atau pekerja mungkin mempunyai pola pertukaran penyewa dan kos kelengkapan berbeza.
Fokus: kos pertukaran penyewaAkses industri dan logistik
Jarak perjalanan, kemudahan, kesesuaian rumah dan kos pengurusan daripada jauh boleh mempengaruhi prestasi hartanah sewa.
Fokus: hasil sebenar selepas kos pengurusanPasaran mengikut taman
Kadar sewa dan nilai jual tidak sepatutnya ditentukan berdasarkan kawasan lain. Bandingkan unit yang sejenis dalam taman dan fasa yang relevan.
Fokus: transaksi setara dan masa peganganIni ialah faktor analisis kawasan, bukan pernyataan kadar sewa atau harga transaksi terkini bagi setiap taman.
Empat situasi pemilik yang tidak boleh diselesaikan dengan kira sewa sahaja.
Selepas memahami cukai pendapatan sewa rumah, langkah berikutnya ialah menilai prestasi rumah dan pilihan yang masih tersedia. Situasi di bawah ialah ilustrasi.
Sewa RM1,600, ansuran RM1,450. Masih untung?
Selepas ditambah maintenance, cukai, insurans dan repair, aliran tunai mungkin negatif. Tetapi dalam kiraan cukai pendapatan sewa rumah, faedah pinjaman dan prinsipal mempunyai rawatan berbeza.
Tindakan: bandingkan cashflow, baki loan, kadar sewa dan nilai jual.Rumah lama dan kos pembaikan semakin tinggi.
Kerosakan berulang boleh mengurangkan pulangan. Pemilik perlu menilai sama ada repair masih berbaloi, atau hasil bersih jualan lebih sesuai dengan matlamat kewangan mereka.
Tindakan: semak nilai rumah dan kos membaiki sebelum membuat komitmen besar.Rumah masih ada penyewa tetapi pemilik mahu jual.
Status tenancy, tarikh tamat, deposit, bayaran sewa, akses viewing dan tarikh serahan perlu jelas. Adi membantu menyusun strategi transaksi berdasarkan keadaan rumah sebenar.
Tindakan: tentukan profil pembeli pelabur atau pembeli duduk sendiri.Rumah kosong lama dan pemilik berada di luar Johor.
Bayaran pembiayaan, cukai dan penyelenggaraan terus berjalan. Dalam pengiraan cukai pendapatan sewa rumah, kos semasa kosong memerlukan penelitian berdasarkan sejarah dan ketersediaan rumah untuk disewakan.
Tindakan: bandingkan tempoh mencari penyewa baharu dengan strategi jualan.Kenapa pemilik rumah Johor wajib pertimbangkan Adi sebelum membuat keputusan untuk terus sewa atau jual?
Kerana memahami cukai pendapatan sewa rumah hanyalah satu bahagian. Keputusan yang lebih besar melibatkan harga pasaran, baki pinjaman, keadaan rumah, kekuatan pembeli dan hasil bersih yang boleh diperoleh.
Latar belakang akauntan. Pendekatan kewangan lebih tersusun.
Adi membantu membaca baki pembiayaan, kos transaksi, kedudukan nilai dan hasil bersih jualan. Ini berbeza daripada pengiraan cukai peribadi yang perlu disahkan oleh LHDN atau penasihat cukai.
Semak nilai berdasarkan lokasi mikro, bukan harga jiran.
Rumah di jalan yang berlainan mungkin mempunyai kondisi, saiz tanah, persaingan dan penerimaan pembeli yang berbeza. Adi menilai faktor ini sebelum menetapkan strategi harga.
Rumah berpenyewa memerlukan kawalan transaksi berbeza.
Tenancy, deposit, viewing, inventori dan vacant possession perlu diselaraskan. Adi membantu menyusun komunikasi dengan pembeli, penyewa dan pihak berkaitan.
Urusan tidak berhenti selepas mendapat pembeli.
Tapisan kelayakan, valuation, pembiayaan, SPA, consent dan proses guaman memerlukan pemantauan sehingga transaksi selesai. Risiko awal diperiksa supaya masalah tidak muncul terlalu lewat.
“Saya tak mahu beri angka sedap didengar. Saya mahu pemilik tahu harga yang masih boleh bertahan bila bank, buyer dan dokumen mula masuk.”
ADI ZAINI / PENDEKATAN SEMAKAN NILAI HARTANAH
Cukai pendapatan sewa rumah sudah difahami. Sekarang, apa keputusan terbaik untuk hartanah?
Terus menyewa, menyemak kadar sewa atau menjual rumah perlu dinilai berdasarkan keadaan aset dan matlamat kewangan sebenar.
Terus Sewakan
Sesuai dipertimbangkan apabila penyewa stabil, keadaan rumah baik, kos pegangan terkawal dan pulangan menyokong matlamat pemilik.
Fokus: pendapatan stabil dan rekod kewangan.Semak Kadar Sewa
Sesuai dikaji jika kadar sewa telah lama tidak dibandingkan dengan unit setara. Perjanjian penyewa sedia ada tetap perlu dihormati.
Fokus: kadar sewa realistik berdasarkan pasaran mikro.Kaji Pilihan Jual
Pertimbangkan jika kos pembaikan meningkat, penyewa kerap bertukar, cashflow tidak sesuai atau hasil jualan bersih lebih menepati matlamat kewangan.
Fokus: market value, baki pinjaman dan hasil bersih.FAQ cukai pendapatan sewa rumah Malaysia 2026.
Adakah semua pendapatan sewa rumah wajib dilaporkan?
Pendapatan sewa secara umum tertakluk kepada peraturan pelaporan cukai yang berkaitan. Jumlah cukai pendapatan sewa rumah yang perlu dibayar bergantung kepada pendapatan bercukai, potongan yang layak dan keadaan individu.
Boleh tolak semua bayaran loan rumah?
Tidak. Bahagian faedah pinjaman yang layak boleh dipertimbangkan, tetapi bayaran prinsipal bukan potongan faedah.
Adakah kos renovation boleh ditolak daripada sewa?
Rawatan cukai bergantung pada sifat perbelanjaan. Pembaikan biasa yang layak perlu dibezakan daripada penambahbaikan bersifat modal.
Rumah kosong beberapa bulan, masih perlu bayar cukai?
Pendapatan sebenar, tempoh kosong dan perbelanjaan layak perlu ditentukan berdasarkan keadaan punca sewa. Rumah yang belum pernah disewakan tidak semestinya mempunyai rawatan yang sama seperti rumah yang telah disewa dan sedia untuk disewakan semula.
Perlu guna Borang BE atau Borang B?
Individu tanpa punca perniagaan yang menerima sewa pasif lazimnya menggunakan Borang BE. Borang B digunakan apabila terdapat punca perniagaan. Semak klasifikasi sebenar sebelum memfailkan.
Adakah deposit penyewa terus dianggap pendapatan sewa?
Deposit keselamatan yang boleh dipulangkan perlu dibezakan daripada sewa yang telah menjadi pendapatan. Rawatan apabila deposit dilucuthakkan atau digunakan bagi tunggakan perlu dinilai mengikut fakta transaksi.
Adakah sewa rumah dan duti setem tenancy cukai yang sama?
Tidak. Cukai pendapatan sewa rumah berkaitan pendapatan sewaan, manakala duti setem melibatkan surat cara atau perjanjian yang tertakluk kepada peraturan duti setem. Kedua-duanya mempunyai pengiraan dan kewajipan berbeza.
Boleh jual rumah walaupun penyewa masih tinggal?
Boleh dipertimbangkan. Namun tempoh tenancy, hak pihak terlibat, notis, deposit dan serahan milikan perlu disusun mengikut perjanjian serta keperluan undang-undang.
Kenapa pilih Adi untuk semak rumah yang sedang disewakan?
Adi membantu pemilik membaca nilai pasaran, baki pinjaman, keadaan rumah, profil pembeli, status penyewa dan hasil bersih jualan. Untuk pengesahan cukai pendapatan sewa rumah, rujuk LHDN atau penasihat cukai berkelayakan.
Panduan berkaitan nilai rumah, penyewa dan urusan jualan Johor.
Bacaan ini menghubungkan persoalan cukai pendapatan sewa rumah dengan nilai pasaran, dokumen hartanah, pembiayaan dan strategi menjual rumah secara teratur.
01 / Nilai Pasaran & Kedudukan Aset
02 / Penyewa, Tenancy & Hasil Bersih Jualan
03 / Strategi Jual Rumah & Pembeli
Rujukan cukai pendapatan sewa rumah Malaysia.
Pengiraan perlu disemak berdasarkan undang-undang, ketetapan umum dan panduan LHDN yang terpakai.
Rumah masih disewa. Tetapi anda tidak pasti lebih baik simpan atau jual?
Beritahu Adi lokasi rumah, jenis hartanah, kadar sewa, baki pinjaman, status penyewa dan masalah utama. Adi boleh bantu menilai keadaan rumah daripada sudut pasaran Johor, hasil bersih jualan dan laluan transaksi.
WhatsApp Adi — Semak Kedudukan Rumah Saya